Με το άρθρο 121 του ν. 4926/2022 θεσπίστηκε ανώτατο όριο αναπροσαρμογής - πλαφόν του μισθώματος σε ποσοστό 3% για τις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2022, ήτοι από την 1η Ιανουαρίου 2022 μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2022, υπό τις εκεί προβλεπόμενες εξαιρέσεις.  
Με το προσφάτως δημοσιευθέν άρθρο 96 του ν. 5007/2022 επαναλήφθηκε το ως άνω πλαφόν και για τις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων για το έτος 2023. Ειδικότερα, σύμφωνα με την παρ. 1 της διάταξης αυτής, από την 1η Ιανουαρίου 2023 μέχρι και την 31η  Δεκεμβρίου 2023 επιτρέπεται αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται επίσης σε ποσοστό 3% κατά ανώτατο όριο επί του μισθώματος του έτους 2022.
ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΠΛΑΦΟΝ 3%:Στην ως άνω ρύθμιση εμπίπτουν οι εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων του π.δ. 34/1995, ήτοι οι μισθώσεις που συνάπτονται για (άρθρο 1 του ως άνω π.δ.): επιχείρηση σε αυτά εμπορικών πράξεων ή για άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προστατεύεται από το εν λόγω π.δ., εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών, στέγαση κλινικών και κάθε φύσης νοσηλευτικών ιδρυμάτων, χρησιμοποίησή τους ως εντελώς απαραίτητων βοηθητικών χώρων άλλων ακινήτων στα οποία ασκούνται οι δραστηριότητες που προβλέπονται στο άρθρο αυτό, στέγαση και λειτουργία φαρμακείων και φαρμακαποθηκών και στέγαση οίκων ευγηρίας. Επιπλέον, υπάγονται στην ως άνω ρύθμιση και οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται για (άρθρο 2 του ως άνω π.δ.) να στεγαστούν δικηγορικά γραφεία, ιατρεία, οδοντιατρεία, γραφεία διπλωματούχων μηχανικών και υπομηχανικών και εκείνων που εξομοιώνονται με αυτούς, συμβολαιογραφεία, γραφεία δικαστικών επιμελητών, κτηνιατρεία, λογιστικά γραφεία, γραφεία άμισθων υποθηκοφυλακείων, αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα (α.ν.2039/ 1939), καθώς και οι μισθώσεις ή υπομισθώσεις χώρων με εγκαταστάσεις για τη διάθεση στο κοινό υγρών καυσίμων (άρθρο 3 του ως άνω π.δ.). 
ΕΞΑΙΡΕΣΕΙΣ ΑΠΟ ΤΟ ΠΛΑΦΟΝ 3%: Δεν εφαρμόζεται η ρύθμιση της αναπροσαρμογής του μισθώματος στις μισθώσεις με εκμισθωτή (άρθρο 96 παρ. 2 του ν. 5007/2022): Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας ή εταιρείες των οποίων η πλειοψηφία των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μεριδίων ή δικαιωμάτων ψήφου ανήκει σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων, τους οποίους διαχειρίζονται Διαχειριστές Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων (ν. 4209/2013) και η καταστατική έδρα των οποίων δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο στο φορολογικό τομέα κράτος (άρθρο 65 του ν. 4172/2013) και σε τρίτη χώρα που χαρακτηρίζεται από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ως υψηλού κινδύνου  λόγω νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες ή χρηματοδότησης της τρομοκρατίας (άρθρο 16Α του ν. 4557/2018 και στον Κανονισμό (ΕΕ) 2016/1675 της Επιτροπής της 14ης Ιουλίου 2016, ή επιχείρηση εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου του άρθρου 2 της με στοιχεία 1093809/8296/1161/Β0014/15.10.2007 απόφασης του Υφυπουργού Οικονομίας και Οικονομικών, που διαθέτει κατ’ ελάχιστον συνολική επιφάνεια 15.000 τ.μ. σε ένα ή περισσότερα επίπεδα, ή εταιρείες στο μετοχικό κεφάλαιο των οποίων συμμετέχει το Δημόσιο κατά ποσοστό 100%, καθώς και οι θυγατρικές εταιρείες αυτών.
ΣΤΟΧΟΣ ΡΥΘΜΙΣΗΣ: Στόχος της ρύθμισης είναι να αποφευχθούν μεγάλες αυτόματες αναπροσαρμογές σε εκείνα τα μισθωτήρια που προβλέπουν αυξήσεις των μισθωμάτων με βάση τον πληθωρισμό.
Η εν λόγω ρύθμιση έχει προκαλέσει, όπως είναι λογικό και αναμενόμενο, την δυσαρέσκεια των ιδιοκτητών – εκμισθωτών, με την ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων) να κάνει λόγο για «ένα άδικο και επικίνδυνο μέτρο», μια ρύθμιση που «στρέφεται εναντίον της μικρομεσαίας ιδιοκτησίας», για μια ρύθμιση «μονομερή, κοινωνικά άδικη και χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ της μικρομεσαίας αυτής ιδιοκτησίας», ενώ ταυτόχρονα αφήνει ανενόχλητη και εξαιρεί ρητά τη μεγάλη επιχειρηματική και επενδυτική ιδιοκτησία και το ίδιο το Δημόσιο, όταν είναι εκμισθωτής».  
Με σχετική της εγκύκλιο, η ΠΟΜΙΔΑ επιχειρεί να δοθούν απαντήσεις στα συχνότερα ερωτήματα που τίθενται από τους ιδιοκτήτες – εκμισθωτές ακινήτων όλης της χώρας, όπως για παράδειγμα σε ποιες περιπτώσεις θα μπορούσε ο ιδιοκτήτης - εκμισθωτής να ζητήσει δικαστικώς τη μη εφαρμογή της ρύθμισης και τη συμφωνημένη –βάσει του μισθωτηρίου- αναπροσαρμογή του μισθώματος. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, αυτό θα μπορούσε να συμβεί αν το μίσθωμα είχε παραμείνει επί σειρά ετών αμετάβλητο, οπότε η αδιάκριτη εφαρμογή αυτής της διάταξης καταλήγει να είναι επαχθής και καταχρηστική για τον ιδιοκτήτη. Μάλιστα, η ΠΟΜΙΔΑ εκτιμά ότι ο τελευταίος μπορεί να ζητήσει και να λάβει αυξημένο μίσθωμα σε ποσοστό μεγαλύτερο του ορίου του 3%, χωρίς, μάλιστα, προσφυγή στη δικαιοσύνη αν στο πλαίσιο της συμφωνίας με τον μισθωτή είχε οριστεί χαμηλό αρχικό μίσθωμα για κάποιο μικρό χρονικό διάστημα στην αρχή της μίσθωσης ή όταν έχει λήξει η συμβατική ή η τυχόν μεγαλύτερη νόμιμη διάρκεια μιας μίσθωσης και συντρέχει περίπτωση  επαναδιαπραγμάτευσής της στο πλαίσιο της σχετικής ανανέωσης.
Να σημειωθεί, επίσης, πως η ΠΟΜΙΔΑ έχει προβεί σε διευκρίνιση ότι τοανώτατο όριο αναπροσαρμογής - πλαφόν του μισθώματος σε ποσοστό 3%   ισχύει με οποιονδήποτε τρόπο προκύπτει η αύξηση του μισθώματος, είτε δηλαδή η υπερβάλλουσα αύξηση προκύπτει από ρήτρα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής, είτε από ρήτρα ποσοστιαίας αναπροσαρμογής, είτε από συμφωνία αύξησης σε ευρώ.
Τέλος, αρκετοί ιδιοκτήτες – εκμισθωτές ρωτούν πως μπορούν να κατοχυρωθούν σε περιπτώσεις όπου έχουν συμφωνήσει από κοινού με τον μισθωτή για αύξηση του μισθώματος πάνω από το 3%, αλλά στη συνέχεια ο τελευταίος υπαναχωρεί και ζητάει την επιστροφή ή τον συμψηφισμό του υπερβάλλοντος καταβληθέντος ποσού. Κατά την ΠΟΜΙΔΑ, για να είναι δεσμευτική μια τέτοια συμφωνία και για τα δύο μέρη θα πρέπει να είναι έγγραφη και μεταγενέστερη της ημέρας δημοσίευσης του νόμου που περιλαμβάνει την ως άνω ρύθμιση για το 2023 και να αναφέρεται σαφώς ότι τα μέρη τελούν εν γνώσει της ύπαρξης αυτού του περιορισμού και ότι ο μισθωτής παραιτείται ρητά από το δικαίωμα της διεκδίκησης επιστροφής κάθε ποσού που υπερβαίνει το 3%.
 
Νικολέττα Κ. Τερζοπούλου
Δικηγόρος, MSc.
KORONAKIS LAW FIRM